VIII ZR 6/04 – Zwei Monate Mietrückstand reichen für die Kündigung
Sozialamt kann helfen, die Wohnung zu retten
Berlin (dapd). Mieter, die in Geldnot geraten, sollten trotzdem immer zuerst Miete und Energiekosten bezahlen. Sonst drohen die Kündigung der Wohnung und die Sperrung der Stromzufuhr. Darauf weist die Bundesarbeitsgemeinschaft für Schuldnerberatung (BAG-SB) hin. Schon zwei nicht oder nur unvollständig überwiesene Wohnungsmieten nacheinander geben dem Vermieter das Recht zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Wenn abzusehen ist, dass sie das Geld nicht aufbringen können, sollten Mieter nicht abwarten, sondern umgehend beim Sozialamt die Übernahme der Mietschulden beantragen. Sie kann als einmalige Beihilfe oder als Darlehen gewährt werden.
Die fristlose Kündigung der Wohnung droht auch, wenn der Mieter über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit zwei Mietzahlungen in Verzug ist. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn er über längere Zeit nicht die volle Miete zahlt. Sobald die ausstehende Summe zwei Monatsmieten übersteigt, darf ihm gekündigt werden. Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen und begründet sein, informiert der Deutsche Mieterbund (DMB).
Allerdings muss der Vermieter bei unvollständigen Zahlungen in seinem Kündigungsschreiben nicht alle Posten einzeln aufführen. Laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes reicht es aus, wenn der Zahlungsverzug als Grund genannt und der Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert wird (AZ: III ZR 96/09)
Laut DMB zählen zur Miete immer die Grundmiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen oder Nebenkostenpauschale. Dagegen zählen Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen oder Ersatzansprüche des Vermieters nicht mit, wenn es um die Feststellung eines Mietrückstandes geht. Kein Zahlungsverzug wird ausgelöst, wenn der Mieter von seinem gesetzlich verankerten Recht zur Mietminderung Gebrauch macht und die Miete wegen Wohnungsmängeln nicht vollständig zahlt. Das Gleiche gilt, wenn der Mieter seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung verweigert hat und die vom Vermieter errechnete neue Vergleichsmiete nicht vollständig zahlt.
Ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt, kann der Mieter den Verlust seiner Wohnung noch abwenden, wenn er die ausstehende Summe vollständig begleicht. Oft reicht auch schon ein Schreiben vom Sozialamt, dass die Mietrückstände übernommen werden, um den Vermieter umzustimmen.
Wird die Kündigung in dieser Phase nicht verhindert, muss der Mieter wohl oder übel die Wohnung verlassen. Der Vermieter kann sogar noch Schadensersatzansprüche gegen ihn geltend machen, die ihm durch die fristlose Kündigung entstanden. Das können zum Beispiel entgangene Mieteinnahmen oder Aufwendungen für die Suche nach einem neuen Mieter sein.
Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, darf der Vermieter ihn aber nicht einfach auf die Straße setzen. Er muss eine Räumungsklage einreichen, um ihn loszuwerden. Das ist die allerletzte Chance für den Mieter, die Wohnung doch noch zu behalten. Denn wenn er spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage doch noch zahlt, wird die Kündigung unwirksam, so der Deutsche Mieterbund. Allerdings kann sich der Mieter auf diese Weise nur einmal in zwei Jahren retten und muss den Mietrückstand bis auf den letzten Cent begleichen.
Schlecht stehen die Chancen für den Mieter, wenn ihm der Vermieter gleichzeitig mit der fristlosen eine fristgerechte Kündigung wegen erheblicher Verletzung vertraglicher Pflichten schickt. Ständige unpünktliche Mietzahlungen berechtigen den Vermieter nämlich, fristgerecht zu kündigen. Voraussetzung ist, dass der Mieter wiederholt den gesetzlich vorgegebenen beziehungsweise vertraglich vereinbarten Fälligkeitstermin überschritten hat, auch nach einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unregelmäßig zahlt und dem Vermieter die Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar ist. Flattert solch ein Kündigungsschreiben ins Haus, hilft die Nachzahlung der offenen Mietzahlungen nicht mehr, urteilte der BGH (AZ: VIII ZR 6/04).
Quelle: boulevard-baden.de – 17.09.2010 – Von Katja Fischer – dapd.djn/kaf/mwo
Link zum Pressebericht: www .boulevard-baden.de/ueberregionales/wirtschaft/2010/09/17/zwei-monate-mietruckstand-reichen-fur-die-kundigung-sozialamt-kann-helfen-die-wohnung-zu-retten-von-katja-fischer-253658
